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房地产融资红线“432”的由来

来源:网络整理 发布日期:2019-04-16 04:39 浏览:

  两派还正争论不休,“周正毅事件”爆发了。本来想再观望一下,但现在没办法了,决不能有第二个“周正毅事件”,周正毅527日被捕,中国人民银行65日就颁布121号文,就此开启了房地产432融资条件以及禁止发放房地产流动资金贷款的源头。

  之后,香港廉政公署在香港对周正毅展开调查,中纪委在内地对周正毅展开调查,东八块由于上述纠纷暂时搁浅开发,最终重新被区政府收归,并进行重新规划。

  这个秘籍的玩儿法是,大量收购烂尾楼或利用政府关系获得土地,然后利用人脉关系向银行抵押融资,融资资金用于收购上市公司,最终在资本市场套现。

  但东八块事件并不是的全部原因,充其量是个导火索吧,只能说是触发了121号文的出台。其根本原因还是2003年的房地产热以及房地产这种空手套白狼的运营模式已经被政府开始认识,并准备开始管制。

  你匪夷所思所思了吧,不要奇怪,在我国土地改革中,大家都是摸着石头过河,地方政策性文件多如牛毛。政府当初制定这个办法的本意呢,是想让利于民,只要房地产商最后可以保证原居民回迁入住,政府就可以不要土地出让金,按照这个设想,政府没有花一分钱,最后完成了旧城改造,老百姓(行情603883,诊股)从旧城改造中获益,房地产商获益,是个一箭三雕的买卖。

  还有更有能耐的,交了保证金或者不交保证金就可以出土地证,然后就去抵押融资,资金嘛,当然也是用于交土地款了。

  这块黄金地块上的原居民有多少呢?一万两千家,按照前期每户补偿25万的安置费计划,仅前期安置费就要30亿,需要在03527日支付。

  但也有说法是他在日本的时候英雄救美救了一位白富美,然后一段浪漫的故事发生,获得了人生第一桶金,但这都是当时新闻报道,不足为信。回国后,摸爬滚打创业几年,直到94年,人生像坐上了千年杀的火箭穿,嗖一下,上去了。

  九四年,开了风靡上海的“阿毛炖品”海鲜楼,通过酒楼又结识了上海的各路神仙贵人;九五年,国企改制上市,疯狂廉价收购职工股,待职工股变为上市公司股票后套现,大发一笔;九七年,亚洲金融危机,顺势抄底香港蓝筹股;继而大量收购土地以及烂尾楼。

  周正毅本人呢,在抓捕后候的当年9月即以涉嫌虚报注册资本罪和操纵证券交易价格罪被判刑3年,2006年从提篮桥监狱出狱后不久,又在200711月再次被判刑16年。

  这个文出台后,432在信托业开启大杀四方模式,从当时的一则新闻报道可见一二:“前不久,中泰信托中止了一个2 亿元的房产信托项目并向投资者解释说发行中止的原因在于监管层的政策变化。所谓的政策变化即指7 月初银监会颁发的《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》业内通称“46 号文”。”

  要理解当时出台的全部背景,就得先看看121号文当时的全部规定。121号文当时限制的可不止是房地产商432融资(这里的432其实还没有2,单为了表述方便,就统称432了)这一条,还包括:

  话说2003年之前,房地产商在取得土地证之后,马上就可以申请抵押融资,套现的资金一部分可以再去拿地,开启“跑马圈地”模式,另一部分用于项目的开工建设,基本上吧,拿到银行融资后,后面的开发建设也就不用自有资金了,俗话就是,杠杆做到了最大化,自有资金占用最小,利润实现最大化。

  对于03年房地产热,大家总结的原因很多,比如有人说是非典之后抑郁的需求爆发了,有人说是正常的经济周期,有人说是温州炒房团的原因,总之吧,03年房价暴涨是不争的事实,于是就诞生了一个“房地产泡沫论”,要求降低房地产发展速度。

  这个事情当时震动很大,中央也是震怒,震怒于这些地产商拿着我的地,又拿我的地到我的银行去融资,最后拿我的钱又去香港炒股,简直了,是可忍孰不可忍,你丫一分钱没出,捞走我10个亿,还让老百姓天天找我闹事儿。

  小孩儿没娘,说起来话长。

  可是好景不长,也就做了不到一年吧,信托房地产融资也陷入了432的泥潭。

  最后,留下一个后遗症,那就是12千户的拆迁户,周正毅被抓了,可是拆迁户也被拆迁了,当时出面负责拆迁的还是政府,这个黑锅让谁背?30亿的拆迁安置费怎么办?后期说好的回迁怎么办?给政府留下了一堆维稳的难题。

  所以,从2004624日一直到我写稿的这一天,14年啊,没一天不在432的痛苦之中度过:其头如炸,其肠如断,其心如割,其肤如剥,其肛如裂。

  还有一些有能耐的,可以在拿地之前就申请一笔流动资金贷款,资金嘛,当然就是用于去拿地了;

  总之,方法是五花八门,但核心是尽量用银行的钱去交土地款,少占用自有资金。